這就是現(xiàn)實(shí)，二手房市場(chǎng)比你想象的要慘淡，今年鄭州市二手房無論成交量還是價(jià)格都在下滑，未來，市場(chǎng)上的二手房會(huì)越來越多，出手的難度也會(huì)越來越大，這是今后的一個(gè)趨勢(shì)。

現(xiàn)在鄭州各區(qū)的二手房行情是啥樣？哪個(gè)區(qū)域房子好賣，哪個(gè)區(qū)域最難賣？為你全面解析。

河南商報(bào)記者 張麗/文

鄭州二手房成交量：金水區(qū)最高，經(jīng)開最低

2020年已近尾聲，鄭州的二手房市場(chǎng)也寒意逼人。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月70城銷售價(jià)格數(shù)據(jù)中，鄭州二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為95.7，比去年同期下跌4.3%！

市場(chǎng)好時(shí)，大家都好，市場(chǎng)難時(shí)，最能看清實(shí)力，環(huán)顧?quán)嵵葜鞒前藚^(qū)，誰主沉浮？

二手房成交量最高：金水區(qū)

二手房成交量最低：經(jīng)開區(qū)

二手房與新房?jī)r(jià)差最小：二七區(qū)

二手房成交均價(jià)最貴：鄭東新區(qū)

綜評(píng)：

1、成交量上，11月份，金水區(qū)二手房成交量最高，達(dá)12.68萬m² ，經(jīng)開區(qū)成交量最低，為1.44萬m² ，金水區(qū)是經(jīng)開區(qū)的8倍，鄭東新區(qū)的3倍多。

管城區(qū)、中原區(qū)二手房成交量屬于中等靠上水平，惠濟(jì)區(qū)、高新區(qū)二手房成交量則在末端水平，分別是2.62萬m² 、2.22萬m² 。

2、新房、二手房?jī)r(jià)差上，金水區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)差最大，二七區(qū)價(jià)差最小。

金水區(qū)新房均價(jià)為17323元/平方米，二手房均價(jià)為12679元/平方米,價(jià)差近5000元/平方米，也是市內(nèi)8區(qū)中新房與二手房差價(jià)最大的；二七區(qū)新房均價(jià)為11610元/平方米、二手房均價(jià)為11276元/平方米。

3、二手房?jī)r(jià)格上，鄭東新區(qū)二手房成交均價(jià)最貴，為16978元/平方米，二七區(qū)墊底，二手房均價(jià)為11276元/平方米。

市場(chǎng)解析

根據(jù)貝殼二手房掛牌統(tǒng)計(jì)，當(dāng)下全鄭州二手房有95607套！不考慮新增的大量商品房，僅僅現(xiàn)在掛牌存量二手房流速近10萬，二手房東們想說：我太難了！

在巨大的供應(yīng)量與已經(jīng)下滑的成交量面前，鄭州主城八大區(qū)，誰能堅(jiān)強(qiáng)挺立？

我們從供應(yīng)量、需求量、價(jià)格三個(gè)維度判斷其行情走勢(shì)。

這三個(gè)要素也很好理解，供應(yīng)量是指能提供多少套房子，需求是有多少人想買這里的房子，價(jià)格決定購買力。

以下分析。

1

金水區(qū)

供應(yīng)端：

金水區(qū)是供應(yīng)大戶，目前金水區(qū)二手房掛牌供應(yīng)量約25787套。

新房供應(yīng)方面，2020年1-10月，金水區(qū)新房庫存（半年均）為231.8萬平方米。

供應(yīng)量大，也意味著區(qū)域庫存高，去化周期長(zhǎng)。

需求端：

金水區(qū)新房去化周期（半年均）為12.62月，也是庫存量第一梯隊(duì)中去化最快的，說明金水區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，另外就金水區(qū)的區(qū)域特點(diǎn)來說，金水區(qū)集中了鄭州較優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套，資源集中，區(qū)域需求端很有市場(chǎng)。

價(jià)格端：金水區(qū)新房均價(jià)17000+，二手房約12600，新房與二手房?jī)r(jià)差大，相對(duì)更有利于二手房成交。

結(jié)論：供應(yīng)量充沛，去化最快，價(jià)格有撿漏空間，金水區(qū)的二手房潛力看好。

2

二七區(qū)

接下來說二七區(qū)，一方面是因?yàn)槠涔?yīng)量旺盛，再者因?yàn)閰^(qū)域新房與二手房差價(jià)最小，比較有意思。

供應(yīng)端：

目前二七區(qū)二手房掛牌供應(yīng)量約11822套，在鄭州主城八區(qū)中排行老三，掛牌數(shù)量與第二中原區(qū)旗鼓相當(dāng)，中原區(qū)為11877套。

新房方面，2020年1月~10月，二七區(qū)庫存量（半年均）為128.6萬平方米，比中原區(qū)庫存小。

需求端：

根據(jù)房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2020年1-10月，二七區(qū)二手房共銷售約6292套，去化周期約為15個(gè)月，排名頭部前三，說明二七區(qū)的二手房市場(chǎng)是很不錯(cuò)的，這與二七區(qū)人口基數(shù)大有關(guān)。

價(jià)格方面，目前二七區(qū)新房與二手房均價(jià)差距在市內(nèi)八區(qū)中最小，新房均價(jià)為11610元/平方米、二手房均價(jià)為11276元/平方米。

二七區(qū)二手房?jī)r(jià)格與中原區(qū)、管城區(qū)相差不大，但新房?jī)r(jià)格處于末端，這與二七區(qū)城市界面相對(duì)較弱有一定關(guān)系，加上區(qū)域內(nèi)大量安置房的存在，導(dǎo)致片區(qū)價(jià)格上不去。

結(jié)論：二七區(qū)依靠區(qū)域強(qiáng)大的人口基數(shù)，區(qū)域二手房掛牌量和去化量都是不錯(cuò)的，排在主城八區(qū)中前三名，但區(qū)域價(jià)格位于最末端，這也說明片區(qū)的認(rèn)可度相對(duì)較低，選擇在二七區(qū)置業(yè)的地緣性客戶可以，投資的話不建議。

3

經(jīng)開區(qū)

供應(yīng)端：經(jīng)開區(qū)二手房供應(yīng)量在主城八區(qū)中排名最末端，這與區(qū)域完全是新房主導(dǎo)的市場(chǎng)有關(guān)。

需求端：經(jīng)開區(qū)二手房成交量為主城八區(qū)中最低，二手房成交量占新房成交量的百分比僅為19%，又是末尾。

價(jià)格端：目前區(qū)域二手房均價(jià)為11732元/平方米，新房?jī)r(jià)格為14380元/平方米

結(jié)論：經(jīng)開區(qū)完全是新房領(lǐng)跑的市場(chǎng)，二手房目前沒有大的優(yōu)勢(shì)，區(qū)域購房還是要重點(diǎn)關(guān)注新房。

其他區(qū)域不再一一分析，東區(qū)的價(jià)格是最高的，二手房成交量也比較樂觀；高新區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、管城區(qū)由于區(qū)域新房庫存量大，二手房市場(chǎng)行情也不占優(yōu)勢(shì)，建議地緣客戶重點(diǎn)關(guān)注片區(qū)新房。

鄭州二手房掛牌均價(jià)14304元/m²，環(huán)比下降3%

以上從區(qū)域空間維度我們了解了各區(qū)域二手房市場(chǎng)的基本情況，下面，看一看鄭州二手房整體的成交情況。

價(jià)格方面，2020年11月，鄭州二手房業(yè)主新增房源掛牌價(jià)為14304元/m²，環(huán)比微降，議價(jià)空間為3.68%，環(huán)比-3%;調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)房源占比 87%，漲價(jià)房源占13%。

可見二手房市場(chǎng)并不好過，議價(jià)空間下降，對(duì)二手房是嚴(yán)峻的考驗(yàn)，隨著庫存量的增加，二手房會(huì)越來越難出手，這是今后房產(chǎn)市場(chǎng)的一大趨勢(shì)，那些占據(jù)優(yōu)質(zhì)地段和配套突出的房源才更有競(jìng)爭(zhēng)力。

銷量方面，今年二手房成交量有所下降。

2020年1-11月，二手房成交量342萬平方米，2019年二手房成交量為366萬平方米。

銷售結(jié)構(gòu)方面，目前鄭州二手房成交的面積段主要集中在70-90平，新房成交面積主要是110-130平。

可見，購置二手房的主要以剛性購房需求為主，新房多面向改善人群，對(duì)于首套用于自住的購房者，可以選擇90平左右的住宅。

總的來說，在新房打折促銷的動(dòng)作下，二手房市場(chǎng)形勢(shì)更不容樂觀，競(jìng)爭(zhēng)在加大。

建議購房者選擇更保險(xiǎn)的區(qū)域，比如成交量較高的金水區(qū)，遇到房齡超20年以上的“老破小”就算了，二手房主導(dǎo)的鄭東新區(qū)價(jià)格也較為夯實(shí)，管城、高新、惠濟(jì)、經(jīng)開建議關(guān)注新房，剛需或投資最好選擇90平以下小面積。（編輯 吉倩倩）