29歲的“北漂”劉瑞，在這個(gè)十一假期專門(mén)回到鄭州，沒(méi)回周口老家，也沒(méi)出去旅游，只為了一件事：看房。
八天的假期，劉瑞跑遍了鄭州的高新、濱河等好幾個(gè)區(qū)域，希望能買一套房子，離開(kāi)北京落腳鄭州。
像劉瑞一樣，選擇趁著假期看房的人不少。無(wú)論是置業(yè)顧問(wèn)的朋友圈，還是多個(gè)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，都顯示2020年的十一黃金周，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)久違出現(xiàn)了成交高峰。
但成交量上去了，就能說(shuō)樓市正在回暖嗎？房?jī)r(jià)就會(huì)漲嗎？
河南商報(bào)記者 周茜
一．現(xiàn)狀：成交超預(yù)期VS冷熱不均
低沉了幾個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這個(gè)十一黃金周突然迎來(lái)了回暖。
幾項(xiàng)數(shù)據(jù)，足以說(shuō)明十一黃金周帶動(dòng)了鄭州的新房市場(chǎng)。
第一項(xiàng)指標(biāo)是成交數(shù)量。據(jù)克而瑞鄭州監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，10月1日-10月8日，大鄭州約217個(gè)項(xiàng)目，共成交約8074套房，平均單盤(pán)成交了37.2套。
如果與之前四周相比，之前單盤(pán)的成交套數(shù)一周僅在15套左右，上漲已經(jīng)很明顯。
如果與去年的十一黃金周相比，去年十一期間大鄭州范圍內(nèi)約198個(gè)項(xiàng)目，共去化約4370套，單盤(pán)去化約22.1套。
簡(jiǎn)而言之，這個(gè)十一假期，單個(gè)樓盤(pán)的平均成交套數(shù)，比去年同期上漲約40.6%。
再來(lái)看另一個(gè)維度：在鄭州代理了上百個(gè)新盤(pán)的貝殼所披露數(shù)據(jù)，或許更能直觀反映成交的熱度。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，用“成交超預(yù)期”5個(gè)字來(lái)形容新房市場(chǎng)。
2020年黃金周（10月1-8日），貝殼新房成交超4000套，成交套數(shù)同比去年增長(zhǎng)101%，帶看成交轉(zhuǎn)化率同比增長(zhǎng)32%。
同時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)也說(shuō)明貝殼在鄭州新房市場(chǎng)的占有率非常驚人。
通過(guò)貝殼的新房成交超4000套，而克而瑞所統(tǒng)計(jì)整個(gè)大鄭州成交超8000套。這么看，貝殼渠道的分銷已經(jīng)占了全市新房成交量的一半。
但房子真的就搶手了嗎？
并不是，“冷熱不均”這個(gè)詞，更能真實(shí)反映全貌：有的樓盤(pán)火爆，有的樓盤(pán)冷清，才是現(xiàn)實(shí)。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，TOP20的房企項(xiàng)目成交量同比去年上升6個(gè)百分點(diǎn)，而之前成交量低的項(xiàng)目，十一黃金周期間，成交量依然較低，變化不低。
也就是說(shuō)，雖然房子賣得好，但只是少數(shù)樓盤(pán)。
同時(shí)，我們還要看到一個(gè)問(wèn)題：這群不愿意買房的人，為什么突然扎堆在十一假期里交錢(qián)？
二．背景：以價(jià)換量，四環(huán)內(nèi)出現(xiàn)5000+的房?jī)r(jià)
原來(lái)，低價(jià)刺激才是主要因素。
根據(jù)貝殼研究院的調(diào)研分析，發(fā)現(xiàn)成交較好項(xiàng)目大都采取超客戶預(yù)期的促銷手段，刺激客戶成交。
從成交物業(yè)類型來(lái)看，部分公寓以價(jià)換量，成交格外搶眼。
根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，十一期間該項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品去化約708套，成為了大鄭州范圍內(nèi)公寓去化套數(shù)的第一名。
從市場(chǎng)來(lái)看，該盤(pán)的熱銷大致有幾點(diǎn)原因：
1.該樓盤(pán)位于鄭州市的二七新區(qū)嵩山南路南四環(huán)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)新樓盤(pán)多，庫(kù)存大，一直以來(lái)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。
再加上是公寓產(chǎn)品，本就不如住宅受眾面廣，不太好賣。所以低價(jià)走量，事出有因。
2.以往，該區(qū)域同位置的住宅均價(jià)約在13000元/平米，公寓均價(jià)約在8500元/平米。
該項(xiàng)目，直接將價(jià)格拉到了5500元/平米起步，比區(qū)域最貴時(shí)的房?jī)r(jià)少了近3000元/平米。
再來(lái)看看旁邊新入市的奧馬廣場(chǎng)項(xiàng)目，公寓產(chǎn)品賣到了6200-7500元/平米。融僑這個(gè)價(jià)差，實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠，足以讓太多人心動(dòng)了。
說(shuō)到底，房?jī)r(jià)便宜，才是最能打動(dòng)消費(fèi)者的因素。
十一的火爆證明了，鄭州市場(chǎng)背后依然存在購(gòu)買力。但房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并不明顯，用價(jià)格優(yōu)惠來(lái)?yè)Q取銷量，這種樓盤(pán)已經(jīng)越來(lái)越多。
三．思考：低價(jià)是機(jī)會(huì)，但也是風(fēng)險(xiǎn)
房?jī)r(jià)低了，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，自然是一件好事。本來(lái)需要1萬(wàn)4單價(jià)的房子，如今1萬(wàn)3就能買，多少能省下一個(gè)車位錢(qián)。
現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題在于，降價(jià)之后的風(fēng)險(xiǎn)：
比如，那些高價(jià)拿地，甚至是地王的樓盤(pán)，土地成本已經(jīng)很高，如今迫于市場(chǎng)壓力，如果降價(jià)，是不是會(huì)在其他方面壓縮成本，甚至樓盤(pán)減配？
比如，那些資金鏈緊張的房企，工地上遲遲不動(dòng)工，也見(jiàn)不到幾個(gè)工人，為了快速回款降價(jià)銷售，會(huì)不會(huì)爛尾倒閉？
比如，本身產(chǎn)品就很次，做的不如周邊競(jìng)品，戶型、容積率、設(shè)計(jì)等方面都有明顯缺陷的項(xiàng)目，就算便宜買了，你能住的舒心嗎？
比如，樓盤(pán)所在的片區(qū)一直沒(méi)有發(fā)展前景，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿γ黠@低于其他區(qū)域，這種食之無(wú)味，棄之可惜的項(xiàng)目，就算便宜了，有必要入手嗎？
如果你能帶著這4個(gè)問(wèn)題去看房，去看待降價(jià)的現(xiàn)象，或許就能理智的多。因此，樓市商報(bào)一直堅(jiān)持這樣的購(gòu)房方法論：
1.要選口碑扎實(shí)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，項(xiàng)目較多的大房企
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，意味著經(jīng)驗(yàn)豐富，也會(huì)讓企業(yè)更在意口碑，有做好產(chǎn)品的長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)力。而經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，沒(méi)有資金鏈緊張等負(fù)面新聞，則能大概率保證項(xiàng)目能按期交付，不會(huì)出現(xiàn)爛尾這種最差的結(jié)局。
2.要在價(jià)格和品質(zhì)中有所平衡
不要一味的追求便宜，比如降到5000，6000多的公寓產(chǎn)品，遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，雖然便宜，卻也要衡量未來(lái)的升值空間，投資價(jià)值，產(chǎn)品配套等因素；
比如，有的樓盤(pán)，現(xiàn)在比同區(qū)域樓盤(pán)便宜了500塊/平米，但五年交房以后呢？如果物業(yè)差勁、產(chǎn)品不好、小區(qū)低檔，那么買房時(shí)便宜的樓盤(pán)，在二手房市場(chǎng)依然賣不上價(jià)。
所以，先選一個(gè)靠譜樓盤(pán)，再去找撿漏價(jià)格，才是不辜負(fù)這個(gè)購(gòu)房窗口期的正確步驟。
編輯：郭丁然
統(tǒng)籌：趙強(qiáng)
八天的假期，劉瑞跑遍了鄭州的高新、濱河等好幾個(gè)區(qū)域，希望能買一套房子，離開(kāi)北京落腳鄭州。
像劉瑞一樣，選擇趁著假期看房的人不少。無(wú)論是置業(yè)顧問(wèn)的朋友圈，還是多個(gè)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，都顯示2020年的十一黃金周，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)久違出現(xiàn)了成交高峰。
但成交量上去了，就能說(shuō)樓市正在回暖嗎？房?jī)r(jià)就會(huì)漲嗎？
河南商報(bào)記者 周茜
一．現(xiàn)狀：成交超預(yù)期VS冷熱不均
低沉了幾個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這個(gè)十一黃金周突然迎來(lái)了回暖。
幾項(xiàng)數(shù)據(jù)，足以說(shuō)明十一黃金周帶動(dòng)了鄭州的新房市場(chǎng)。
第一項(xiàng)指標(biāo)是成交數(shù)量。據(jù)克而瑞鄭州監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，10月1日-10月8日，大鄭州約217個(gè)項(xiàng)目，共成交約8074套房，平均單盤(pán)成交了37.2套。
如果與之前四周相比，之前單盤(pán)的成交套數(shù)一周僅在15套左右，上漲已經(jīng)很明顯。
如果與去年的十一黃金周相比，去年十一期間大鄭州范圍內(nèi)約198個(gè)項(xiàng)目，共去化約4370套，單盤(pán)去化約22.1套。
簡(jiǎn)而言之，這個(gè)十一假期，單個(gè)樓盤(pán)的平均成交套數(shù)，比去年同期上漲約40.6%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)
再來(lái)看另一個(gè)維度：在鄭州代理了上百個(gè)新盤(pán)的貝殼所披露數(shù)據(jù)，或許更能直觀反映成交的熱度。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，用“成交超預(yù)期”5個(gè)字來(lái)形容新房市場(chǎng)。
2020年黃金周（10月1-8日），貝殼新房成交超4000套，成交套數(shù)同比去年增長(zhǎng)101%，帶看成交轉(zhuǎn)化率同比增長(zhǎng)32%。
同時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)也說(shuō)明貝殼在鄭州新房市場(chǎng)的占有率非常驚人。
通過(guò)貝殼的新房成交超4000套，而克而瑞所統(tǒng)計(jì)整個(gè)大鄭州成交超8000套。這么看，貝殼渠道的分銷已經(jīng)占了全市新房成交量的一半。
但房子真的就搶手了嗎？
并不是，“冷熱不均”這個(gè)詞，更能真實(shí)反映全貌：有的樓盤(pán)火爆，有的樓盤(pán)冷清，才是現(xiàn)實(shí)。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，TOP20的房企項(xiàng)目成交量同比去年上升6個(gè)百分點(diǎn)，而之前成交量低的項(xiàng)目，十一黃金周期間，成交量依然較低，變化不低。
也就是說(shuō)，雖然房子賣得好，但只是少數(shù)樓盤(pán)。
同時(shí)，我們還要看到一個(gè)問(wèn)題：這群不愿意買房的人，為什么突然扎堆在十一假期里交錢(qián)？
二．背景：以價(jià)換量，四環(huán)內(nèi)出現(xiàn)5000+的房?jī)r(jià)
原來(lái)，低價(jià)刺激才是主要因素。
根據(jù)貝殼研究院的調(diào)研分析，發(fā)現(xiàn)成交較好項(xiàng)目大都采取超客戶預(yù)期的促銷手段，刺激客戶成交。
從成交物業(yè)類型來(lái)看，部分公寓以價(jià)換量，成交格外搶眼。
備注：此數(shù)據(jù)來(lái)源自貝殼，為調(diào)研數(shù)據(jù)，具體以售樓部為準(zhǔn)
特別典型的是融僑悅瀾庭（融僑悠樂(lè)匯）項(xiàng)目，竟然出現(xiàn)了5500元/┫的價(jià)格，也是十一期間公寓成交套數(shù)最多的樓盤(pán)。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，十一期間該項(xiàng)目的公寓產(chǎn)品去化約708套，成為了大鄭州范圍內(nèi)公寓去化套數(shù)的第一名。
從市場(chǎng)來(lái)看，該盤(pán)的熱銷大致有幾點(diǎn)原因：
1.該樓盤(pán)位于鄭州市的二七新區(qū)嵩山南路南四環(huán)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)新樓盤(pán)多，庫(kù)存大，一直以來(lái)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。
再加上是公寓產(chǎn)品，本就不如住宅受眾面廣，不太好賣。所以低價(jià)走量，事出有因。
2.以往，該區(qū)域同位置的住宅均價(jià)約在13000元/平米，公寓均價(jià)約在8500元/平米。
該項(xiàng)目，直接將價(jià)格拉到了5500元/平米起步，比區(qū)域最貴時(shí)的房?jī)r(jià)少了近3000元/平米。
再來(lái)看看旁邊新入市的奧馬廣場(chǎng)項(xiàng)目，公寓產(chǎn)品賣到了6200-7500元/平米。融僑這個(gè)價(jià)差，實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠，足以讓太多人心動(dòng)了。
說(shuō)到底，房?jī)r(jià)便宜，才是最能打動(dòng)消費(fèi)者的因素。
十一期間的銷售現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源自項(xiàng)目
如果再仔細(xì)看看貝殼所公布的這份成交數(shù)據(jù)，其實(shí)，賣得好的樓盤(pán)主要有兩個(gè)原因：
1.單價(jià)低
這份表格里20個(gè)樓盤(pán)，有10個(gè)樓盤(pán)的均價(jià)都在10000元/平米以下，甚至比老家縣城房?jī)r(jià)還便宜，總價(jià)低，門(mén)檻低。
2.產(chǎn)品扎實(shí)，優(yōu)惠給力
比如恒大在全國(guó)推出的七折優(yōu)惠等政策，恒大養(yǎng)生谷、恒大金碧天下、恒大未來(lái)之光、恒大城，都賣得較好；
比如碧桂園多盤(pán)聯(lián)動(dòng)，每天推出特價(jià)房，碧桂園西湖、碧桂園鳳凰城、碧桂園名門(mén)時(shí)代城等都銷售亮眼。
十一的火爆證明了，鄭州市場(chǎng)背后依然存在購(gòu)買力。但房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并不明顯，用價(jià)格優(yōu)惠來(lái)?yè)Q取銷量，這種樓盤(pán)已經(jīng)越來(lái)越多。
三．思考：低價(jià)是機(jī)會(huì)，但也是風(fēng)險(xiǎn)
房?jī)r(jià)低了，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，自然是一件好事。本來(lái)需要1萬(wàn)4單價(jià)的房子，如今1萬(wàn)3就能買，多少能省下一個(gè)車位錢(qián)。
現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題在于，降價(jià)之后的風(fēng)險(xiǎn)：
比如，那些高價(jià)拿地，甚至是地王的樓盤(pán)，土地成本已經(jīng)很高，如今迫于市場(chǎng)壓力，如果降價(jià)，是不是會(huì)在其他方面壓縮成本，甚至樓盤(pán)減配？
比如，那些資金鏈緊張的房企，工地上遲遲不動(dòng)工，也見(jiàn)不到幾個(gè)工人，為了快速回款降價(jià)銷售，會(huì)不會(huì)爛尾倒閉？
比如，本身產(chǎn)品就很次，做的不如周邊競(jìng)品，戶型、容積率、設(shè)計(jì)等方面都有明顯缺陷的項(xiàng)目，就算便宜買了，你能住的舒心嗎？
比如，樓盤(pán)所在的片區(qū)一直沒(méi)有發(fā)展前景，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿γ黠@低于其他區(qū)域，這種食之無(wú)味，棄之可惜的項(xiàng)目，就算便宜了，有必要入手嗎？
如果你能帶著這4個(gè)問(wèn)題去看房，去看待降價(jià)的現(xiàn)象，或許就能理智的多。因此，樓市商報(bào)一直堅(jiān)持這樣的購(gòu)房方法論：
1.要選口碑扎實(shí)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，項(xiàng)目較多的大房企
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，意味著經(jīng)驗(yàn)豐富，也會(huì)讓企業(yè)更在意口碑，有做好產(chǎn)品的長(zhǎng)期驅(qū)動(dòng)力。而經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，沒(méi)有資金鏈緊張等負(fù)面新聞，則能大概率保證項(xiàng)目能按期交付，不會(huì)出現(xiàn)爛尾這種最差的結(jié)局。
2.要在價(jià)格和品質(zhì)中有所平衡
不要一味的追求便宜，比如降到5000，6000多的公寓產(chǎn)品，遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，雖然便宜，卻也要衡量未來(lái)的升值空間，投資價(jià)值，產(chǎn)品配套等因素；
比如，有的樓盤(pán)，現(xiàn)在比同區(qū)域樓盤(pán)便宜了500塊/平米，但五年交房以后呢？如果物業(yè)差勁、產(chǎn)品不好、小區(qū)低檔，那么買房時(shí)便宜的樓盤(pán)，在二手房市場(chǎng)依然賣不上價(jià)。
所以，先選一個(gè)靠譜樓盤(pán)，再去找撿漏價(jià)格，才是不辜負(fù)這個(gè)購(gòu)房窗口期的正確步驟。
編輯：郭丁然
統(tǒng)籌：趙強(qiáng)