現(xiàn)金流是決定房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的一大要件。今年，《證券日?qǐng)?bào)》記者曾采訪多位房地產(chǎn)行業(yè)典型房企的高管，無(wú)一不對(duì)自身的現(xiàn)金流情況給予高度關(guān)注，甚至有高管需要每天向老板報(bào)一遍銷售額和回款情況。
億翰智庫(kù)在研究報(bào)告中指出，房地產(chǎn)行業(yè)已然從“高杠桿、高利潤(rùn)”的黃金時(shí)代，進(jìn)入“步履維艱”的白銀時(shí)代，銷售增速逐漸放緩，調(diào)控政策持續(xù)收緊，融資成本上行，導(dǎo)致房企利潤(rùn)空間收窄，在資金面上承擔(dān)比較大的壓力。
| 利息支出正在吃掉房企利潤(rùn)
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：11月4日以來(lái)的20天內(nèi)，已有20家國(guó)內(nèi)房企計(jì)劃或已發(fā)布美元融資超50億美元。2019年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房企合計(jì)發(fā)布海外美元債已超650億美元，比2018年同期增長(zhǎng)近50%。在最近20天的幾筆融資中，融資成本已從5%漲至12.8%不等，其中，德信中國(guó)、佳兆業(yè)、正商實(shí)業(yè)等幾家房企的融資利率均超過(guò)10%。
統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，不少國(guó)內(nèi)房企發(fā)行了利率超13%的海外債券，當(dāng)代置業(yè)、泰禾集團(tuán)、鑫苑置業(yè)、景瑞控股、弘陽(yáng)地產(chǎn)等紛紛上榜。其中，當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）有限公司在年初就發(fā)行了利率15.5%、1年半到期的3.5億美元海外債，但在資金管控趨嚴(yán)的背景下，本來(lái)就錢緊的房企只得靠借新債來(lái)償還舊債。
據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，今年前10個(gè)月，融資利率最高的50筆利率均在7%以上，區(qū)間在7.33%-15.5%，其中13筆融資利率超過(guò)10%。高利率的融資渠道有95%來(lái)自公司債，而且?guī)缀跞敲涝獋渲胁环σ?guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的房企身影，融信中國(guó)就是發(fā)債筆數(shù)最多的一家。
“不僅是規(guī)模分化，房企的融資成本分化也很明顯。從全年情況看，融資利率主要在6%-15%之間。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，美元債融資井噴的背后，是房企資金鏈緊張、融資渠道被限制，對(duì)于杠桿率較高的房地產(chǎn)企業(yè)，資金壓力非常大。
“今年在做融資路演時(shí)，金融機(jī)構(gòu)更關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表中的負(fù)債情況、盈利能力和土地儲(chǔ)備量。”上述房企董秘向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，對(duì)一家融資渠道較少的房企來(lái)說(shuō)，信托融資和海外債券融資是重要的融資渠道，但成本卻難以下降。臨近年底，有些企業(yè)是要發(fā)行新債償還舊債的，因此可能出現(xiàn)幾筆規(guī)模不小且利率較高的融資。
自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代以來(lái)，行業(yè)凈利潤(rùn)率一般維持在10%-13%，借錢成本超過(guò)10%，意味著利息支出正在吃掉利潤(rùn)。
| 控成本成房企“過(guò)冬”良策
大型優(yōu)質(zhì)房企對(duì)融資成本的控制一直握有較大話語(yǔ)權(quán)，近幾年一直在試圖降低融資成本。
億翰智庫(kù)在研究報(bào)告中指出，2019年上半年，房企融資政策的調(diào)控力度是史無(wú)前例的，融資成本上行，疊加銷售放緩，企業(yè)面臨資金緊張的困境，控成本、提高資金利用效率成為房企“過(guò)冬”的良策。在企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用方面，單獨(dú)核算利息支出更能反映房企因借貸帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力。
億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，20家樣本企業(yè)的平均利息支出為17億元，較2018年同期增長(zhǎng)33.9%億元。利息支出/營(yíng)業(yè)收入的平均比值為3.1%，較2018年同期增幅下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明，雖然20家樣本房企的利息支出有所增加，但資金的利用率在提升。
在20家樣本房企中，碧桂園、保利置業(yè)、中華企業(yè)、金科股份、中南建設(shè)等9家房企的利息支出/營(yíng)業(yè)收入的比值均較2018年同期減少，反映出財(cái)務(wù)壓力在減小。
由此可見(jiàn)，在房地產(chǎn)行業(yè)增速見(jiàn)頂?shù)念A(yù)期下，房企的利潤(rùn)空間被不斷壓縮，控制期間費(fèi)用的重要性將更加突出。
（來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 編輯 吉倩倩 見(jiàn)習(xí)編輯 王紅春 ）